第一条 为加强城乡规划管理，促进城乡建设健康发展，满足城乡建设和社会经济发展需要，鉴于目前我县城乡控制性详细规划尚未全面覆盖的实际情况，并根据国家和省的有关技术规定，参照《潮州市城区建设用地土地使用强度控制技术导则》和《潮州市城市规划区工业用地规划管理技术规定（修改）》的通知，结合我县实际，制定本技术导则。 

    第二条 本导则是本县城乡建设用地土地使用强度控制及规划建设管理的技术文件，作为规划许可的依据和用于指导城乡中尚未编制控制性详细规划建设用地的规划管理工作。 

    城乡建设用地包括城镇建设总体规划确定的县城规划区范围内的建设用地和各建制镇（场）规划区范围内的建设用地。 

    第三条 在城乡建设用地范围内的土地使用强度控制管理，已编制控制性详细规划的，按经批准的控制性详细规划控制；尚未编制控制性详细规划的，按本技术导则控制，其中原用地已经提供用地规划条件或用地规划方案已经由规划部门审查和由原县规划审批领导小组审查同意的，按原用地规划条件或审查通过用地规划方案的规划控制指标控制，并在编制控制性详细规划时予以纳入；城乡建设用地控制性详细规划全覆盖后，具体地块不再执行本技术导则的规划控制指标（含建筑密度、容积率和绿地率），以控规规定的地块控制指标作为审批依据。 

    第四条 本技术导则未涉及的内容，应符合现行法律、法规、规范和有关规定的要求。 

    第五条 根据《潮州市饶平县城总体规划》（2012-2030）和各镇场总体规划，饶平县城乡建设用地分为居住用地（含住宅与公建综合用地)、公共设施用地(含行政办公用地、商业设施用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地、其他公共设施用地、非住宅类综合用地等)、工业用地、仓储物流用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地等。城乡建设用地控制性详细规划全覆盖后，采用新《城市用地分类与规划建设用地标准》。 

    第六条 在城乡建设用地范围内进行用地建设应按上述用地分类，并符合表1、表2、表3和表4有关土地使用强度控制指标的规定(表中数值为极限值)。涉及用地性质兼容的地块内具体建设项目的适建范围按有关规范或由城乡规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。 

    第七条 本导则建设用地的土地使用强度控制指标包括建筑密度、容积率、绿地率和建筑限高等。根据建设用地的土地使用性质和用地规模，分别确定用地的建筑密度、容积率和绿地率。（详见表1、表2、表3）。 

建筑密度：建筑用地范围内建筑基底总面积与建筑用地面积的比率（%）； 

容积率：也称建筑面积密度，是建筑用地范围内计容总建筑面积与建筑用地面积的比值； 

    绿地率：建筑用地范围内各类绿地面积（不含屋顶绿化）的总和与建筑用地面积的比率（%）； 

    建筑用地面积：纳入计算规划控制指标的建筑用地面积，包括用地范围内负担12米以下（含12米）的道路用地面积、建筑物退缩道路红线部分的用地面积和用地连接城市道路的公共通道所分摊的公共面积；以及无偿提供做为公共设施、市政工程建设用地面积。

    第八条 表1、表2、表3适用于同一使用性质分类（主要功能）的地块。对混合类型的地块，其土地使用强度控制指标应将地块按使用性质分类划定，按不同类型分别控制。 

    第九条 对未列入表1、表2、表3的体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地、其他公共设施用地、对外交通用地、市政公用设施用地和特殊用地等的规划控制指标，应符合国家有关技术规范规定，如国家没有作出明确规定的，应按建筑密度≤35%、容积率≤4.0、绿地率≥25%进行控制。 

    第十条 当建设用地面积小于4000平方米，容积率、绿地率应分档进行适当折减。 

    第十一条 建设用地位于历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的景观协调区或特殊控制地段的，规划控制指标（建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高）还应按照有关规定予以控制或异地转移容积率。 

    第十二条 建设用地内原有建筑总量已超出经批准的控制性详细规划的土地使用强度控制指标或表1、表2的规定值时，不得在原有建设用地范围内进行扩建。 

    第十三条 建设用地分割出让或转让的，分割地块的土地使用强度控制指标应由城市规划行政主管部门重新核定。 

    第十四条 用地建设符合下列情况的部分建筑面积，允许不列入计算容积率。 

    （一）作为人防工程、车库、设备用房 (商业服务业、市场、文化娱乐、体育等经营性用房除外)的地下和半地下室。 

    （二）沿城市道路、广场公共建筑的首层或者二层部分无偿提供给城市作为社会公众通道、人流集散场地等城市公用开放空间的建筑面积（包括骑楼街两侧或建筑控制线以外的骑楼下建筑面积）。 

（三）住宅楼单体底部架空，作为公共活动空间无偿提供给公众（住户）使用的架空层(作为梯间、大堂等建筑交通空间以及车库、配电间、管理用房等其他配套设施用房除外)。 

（四）超高层建筑按规范设置的避难层。 

    （五） 突出屋面不超过屋面面积10%的梯间、电梯机房、设备间。 

    第十五条 地下及半地下室、建筑层高的设置和建筑面积计算应符合以下规定： 

    地下及半地下室：地下室地平面（底板）低于规划室外地坪的高度应超过本地下室净高的1/2；半地下室地平面（底板）低于规划室外地坪的高度应超过本地下室净高的1/3，且不超过本地下室净高的1/2，另根据《建筑设计防火规范》的有关规定，地下及半地下室顶板超过规划室外地坪的高度原则不大于1.5米（大于1.5米按地面一层计）。地下及半地下室临城市道路（含12米道路）退缩按城市道路退缩规定控制（深基坑的应以不影响道路两侧的地下管线为原则），不临道路的退缩用地界线距离：地下室应不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建筑底板的底部距离）的0.7倍且不得小于5米，部分突出室外地面的单层半地下室（突出高度小于1.5米）不得小于4米，当地下及半地下室突出室外地坪的且用地内有消防车道和机动车交通要求的，退距不应小于4.5米；按上述规定退缩边界有困难的（退缩道路的情况除外），应采取技术措施和有效的施工方法，经工程建设主管部门或专业机构组织技术论证或评审，结论（论证结果）经建筑设计单位签字（盖章）认定后，其距离可适当缩小，其最小值不得小于3米，且围护桩和自用管线不得超出用地边界，但当地下及半地下室突出地面的部分涉及消防车道和机动车交通的仍应满足用地内消防车道和交通要求。  

建筑层高控制及建筑面积计算：住宅（商住）建筑的标准层高一般不大于3.2米，层高大于3.2米且小于5.4米（3.2+2.2米）的，按照该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积，层高5.4米以上（含5.4米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；住宅临街为商铺的，商铺首层层高一般不大于5.0米，层高大于5.0米且小于7.2米（5.0+2.2米）的，按照该层水平按影面积的1.5倍计算建筑面积，层高7.2米以上（含7.2米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积, 商铺二层及二层以上层高一般不大于4.0米，层高大于4.0米且小于6.2米（4.0+2.2米）的，按照该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积，层高6.2米以上（含6.2米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；住宅底部为架空层的，架空层层高一般不大于6.0米，层高大于6.0米的按照该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积。 商业性办公建筑（写字楼等）及公寓的标准层高一般不大于4.6米，大于4.6米且小于6.8米（4.6+2.2米）的，按照该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积，层高6.8米以上（含6.8米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积。 别墅和商业性办公建筑的中庭、商业建筑（酒店、商场等）、非商业性办公建筑则不按本技术导则的标准控制层高和计算建筑面积。 

除上述规定外，其它建筑面积计算按《建筑工程建筑面积技术规范》（GB/T 50353—2013）执行。

    第十六条 建筑高度应结合建设用地周边现状地形标高以及连接城市道路出入口的室外地坪控制标高综合相关规定确定起算点高程，平屋顶计算至女儿墙顶点，坡屋顶计算至檐口高度，建设用地规划条件另有规定的除外。 

    建筑物除位于微波通信走廊、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围或者位于历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的景观协调区或特殊控制地段时应予严格控制建筑高度外，其他原则上不予限制，但一般按不大于100m控制。 

建筑物位于上述景观协调区或特殊控制地段的，其建筑高度应计算至建筑和构筑物的最高点。 

第十七条  临街建筑退缩道路红线

（一）县城规划区范围内县城道路宽度在30—50米的，两侧的低层和多层建筑物应退缩道路红线4—6米；县城道路宽度在18—29米的，两侧的低层和多层建筑物应退缩道路红线3米以上（旧城区退缩道路红线2米以上，沿河南路临路低层和多层建筑物应退缩道路红线1.5米以上）；17米以下的道路，两侧的低层和多层建筑物应退缩道路红线2米以上。临街高层建筑物每增加一层增退0.25米。特殊地段或重要建筑物后退红线，应根据以上要求，适当增加。

（二）各镇场规划区范围内（不包括县城规划区）的临街建筑退缩道路红线一般应在2米以上。临街高层建筑物每增加一层增退0.25米。特殊地段或重要建筑物退缩红线，应根据以上要求，适当增加。

镇区规划区范围以外，经过公路沿线的区域，公路两侧“公路建筑控制区”和“公路规划控制区”范围按照《潮州市人民政府关于加强公路建筑控制区规划建设管理的通告》（潮府告[2014]1号）执行。

为便于管理和丈量，参照《关于印发修改〈潮州市公路两侧建设管理规定〉条款的通知》（潮府[2001]15号），统一以公路中心线作为丈量基准线，“公路建筑控制区”每侧控制范围内为：涉及已改造成一级公路的省、县道为30米（国道新改线路段为37.5米）；其余省道为25米；县道为20米；镇道为15米。

（三）学校、医院、娱乐场所和体育场所、宾馆、酒店、商场等人流集散量大的公共建筑以及位于道路交叉口的建筑物应根据其使用功能、环境容量、交通流量及考虑景观协调等因素增加退缩红线的距离。

第十八条  建筑间距

县城和新丰、三饶、钱东镇镇区的新区多层建筑主朝向（长轴朝向）间距分别为建筑物高度的0.8倍以上，旧区为0.6倍以上；高层每递增一层，单方增加间距0.5米。建筑间距单方退缩取一半。山墙间距根据消防及景观要求，原则上多层不少于6米。高层建筑的山墙间距单方退距不少于6.5米。连体建筑中被连的建筑物间距，按实际情况而定，其它镇（场）按县城旧区标准执行。

    第十九条  建筑立面

沿街建筑立面的装饰应以美观大方为原则，同时必须考虑与周围的环境和谐、协调。沿街立面需设置窗罩的，宜统一安装，其图案、颜色、用料应统一设计、统一施工，管道不得临街外露，沿街立面需要设置阳台时，只能设置封闭式阳台。

第二十条  临街单体建筑

主要道路两侧用地面积较小（只能在临街建一栋）的地块，其建筑设计在能体现城市街区的整体风格，与周边环境相协调，起到美化城市景观的，容积率、建筑密度和绿地率可不受规定的规划技术指标限制，规划行政主管部门可以单

体建筑设计进行审查。

第二十一条  停车场（库）   

配建停车场的基本规模应根据建设工程的性质和规模确定，其建设必须与建设主体工程同时设计、同时施工和同时交付使用。交付使用后不得改变其使用性质。配建停车场（库）的停车标准应符合表5的规定。

第二十二条  配套设施

新区开发和旧区改造应坚持与公共配套设施同步建设，市政公用设施先行，先地下后地上的原则，按国家有关规范合理配套。

县城规划区范围内新建、改建的高层居民住宅小区，应配套建设管道供气设施，在市政燃气管道尚未覆盖区域，要预留外接燃气管道位置。

第二十三条  村庄建设规划管理

乡村建设规划许可证的核发范围以及标准条件，要严格执行《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》的有关规定。规划控制指标和报建费等优惠条款，按照《关于加强县城规划区农村集体建设用地管理意见的通知》（饶府办[2013]28号）的相关规定执行。但私人自建自住低层建筑（三层及三层以下）的建筑密度应不大于50％。

第二十四条  其它

我县以前出台的有关规划技术规定与本守则有相抵触的，以本导则为准。

表1

建筑密度控制表

用地类别	建筑密度（%） （低层（单层）不大于/多层不大于/高层不大于）
	建筑用地面积≥4000㎡	建筑用地面积＜4000㎡
居住用地	35/30/22	38/30/22
住宅与公建综合用地	35/30/22	38/30/22
行政办公用地	40/40/25	40/40/30
商业设施（含金融业、旅馆业等）用地	40/40/25	42/42/25
商业设施（专业市场）用地	45	45
文化娱乐用地	40/40/25	40/40/30
度假设施用地	35/30/22	35/30/22
非住宅类综合用地	40/40/25	40/40/30
仓储物流用地	45	40
工业用地	按表4建筑容量控制指标表执行

    

注：对于住宅建筑，3层（含3层）以下为低层，4至9层（含9层）以下为多层，10层（含10层）以上为高层；对于非住宅公共建筑，高层建筑是指塔楼部分；对于工业及其它建筑，高度不大于24米为单层和多层建筑，大于24米为高层建筑。

表2

建筑容积率控制表

用地类别	建筑容积率（建筑面积密度）
	建筑用地面积≥4000㎡	2000㎡≤建筑用地面积＜4000㎡	建筑用地面积＜2000㎡
居住用地	4.0	3.6	3.2
住宅与公建综合用地	4.0	3.6	3.2
行政办公用地	4.5	4.0	3.5
商业设施（含金融业、旅馆业等）用地	4.8	4.0	3.5
商业设施（专业市场）用地	3.0	2.5	2.0
文化娱乐用地	4.0	3.6	3.2
度假设施用地	3.0	2.7	2.4
非住宅类综合用地	4.2	3.8	3.4
仓储物流用地	2.5	2.0	1.5
工业用地	按表4建筑容量控制指标表执行

表3

绿地率控制表

用地类别	绿地率（%）
	建筑用地面积≥4000㎡	建筑用地面积＜4000㎡
居住用地	30	22
住宅与公建综合用地	30	22
行政办公用地	25	20
商业设施（含金融业、旅馆业等）用地	25	20
商业设施（专业市场）用地	15	10
文化娱乐用地	25	20
度假设施用地	35	25
非住宅类综合用地	25	20
仓储物流用地	15	10
工业用地	按表4建筑容量控制指标表执行

表4

建筑容量控制指标表

工业用地类别	建筑高度	建筑密度	容积率	绿地率
一类工业用地	低层	55%	1.5	符  合 相  关 规  定
	多层	50%	2.4
	高层	35%	3.0
二类工业用地	低层	50%	1.5
	多层	45%	2.2
	高层	35%	3.0
三类工业用地	低层	45%	1.5
	多层	40%	2.0
	高层	35%	3.0
说明： ①、工业项目建设的容积率控制指标必须同时满足上表和《关于发布和实施<工     业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发[2008]24号）的规定要求。 ②、原有建筑的建筑容量控制指标已超过规定值的，不得在原有建筑基地范围内     进行扩建、加层。 ③、《建筑容量控制指标表》规定的指标为上限，适应于单一类型（性质）的建     筑基地。对混合型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性     质分类规定后，按不同类型（性质）分别根据有关规定执行。 ④、若工业项目建设需要提高建设强度的，可由项目建设单位提出申请，经县住     房和城乡建设局研究批准后予以调整，但调整幅度不得超过《指标表》上限     的15%。

表5

配建停车场（库）停车泊位

性质	分     类	单     位	标准（个）
			乡镇镇区	县城新区	县城旧区
住宅	商品房住宅	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.0	1.0
	经济适用房（解困房）	车位/100㎡计容建筑面积	0.4	0.6	0.6
商           业	星级宾馆	车位/100㎡计容建筑面积	1.2	1.5	1.2
	普通旅馆（招待所）	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.0	0.8
	饭店、酒家、茶楼	车位/100㎡计容建筑面积	1.2	2.0	1.5
	商业	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.2	1.0
	独立购物中心	车位/100㎡计容建筑面积	1.5	2.5	2.0
	专业批发市场	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.0	0.8
	肉菜市场、农贸市场	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.0	0.8
办公	行政办公	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.0	0.8
	其它办公、写字楼	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.0	0.8
文    体    设    施	体育场馆	车位/100座	2.0	3.0	2.5
	影剧院	车位/100座	3.0	4.0	3.5
	歌厅、浴室	车位/100㎡计容建筑面积	1.2	2.0	1.5
	游乐园	车位/1公顷占地面积	6.0	10.0	8.0
	会议中心	车位/100座	2.0	3.0	2.5
	博物馆、图书馆	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	0.8	0.7
	展览馆	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.0	0.8
医疗	医院	车位/100㎡计容建筑面积	1.0	1.5	1.2
	门诊部	车位/100㎡计容建筑面积	0.6	1.0	0.8
公园	公园	车位/1公顷占地面积	1.5	3.0	2.0
教    育	中学	车位/100学生	1.0	2.0	1.5
	小学	车位/100学生	0.7	1.5	1.0
	幼儿园	车位/100学生	0.5	1.0	0.8
交通	汽车站（不包括车站内部的营运车位）	车位/高峰日1000旅客	2.0	3.0	2.5
工业	厂房	车位/100㎡计容建筑面积	0.4	0.6	0.5
	仓储区	车位/100㎡计容建筑面积	0.04	0.06	0.05

注：①配建停车位指标以小汽车为标准，每个小车位综合使用面积平均以32㎡       计。

②其它未涉及的大型配建停车，表中无参照标准的应专题研究确定。

③教育只考虑自身用车，不包括家长接送停车。